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房地产国家牛市存八大风险

日期:2016-10-04  作者:文/沈建光 FT中文网专栏作家 原刊FT中文网   浏览次数:261
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核心提示:近日,深圳仅6平米户型卖出88万元的价格、开盘即售罄的消息令人大跌眼镜,而这仅仅是当前楼市疯狂的一个缩影。自去年330刺激房地产政策以来,伴随着去库存调整、信贷政策放松、以及契税政策调整等,中国房地产市场发生颠覆性反转,从前两年库存积压一举进入轮快速的上升通道。
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这一轮房地产上升周期是国家把"去库存"作为今年经济工作重点之一的背景下发生的,有着明显的国家牛市战略的烙印。然而,这一轮房地产价格暴涨比以往风险更大。比如银行新增信贷中房贷占比超过70%、各地地王频出;一线城市价格直逼国家顶级水平,假离婚购房激增、二线城市抢在限购政策落地前抢房;上市企业亏损依靠售卖两套“学区房”保住不被退市;企业利润不足炒房收入,企业家纷纷弃实业转而炒房等等。?在笔者看来,这轮房地产市场显然已不仅仅是资产泡沫大小的问题,而是对整体经济形成了八大风险,足以引发警惕。

风险一是房价涨幅之大,涨速之快前所未有。

根据国家统计局最新数据,8月70个大中城市中,64个城市房价环比上涨,比7月增加了13个;一、二、三线城市房价均在上涨,其中,北京、上海、广州、深圳四个一线城市环比涨幅分别为3.8%、5.2%、2.4%、2.1%,同比涨幅为25.8%、37.8%、21.2%、37.3%;即便如此,一线城市也并非领涨,8月郑州房价环比涨幅5.6%、厦门同比涨幅44.3%,分别是环比和同比涨幅最大的城市。此外,一、二线涨幅也向三线城市蔓延,全面的涨幅态势已然成行。

风险二是这次房价的全面上涨与经济走势和居民收入预期背离,缺乏基本面的支撑。

这样的上涨之所以值得担忧在于,其既没有经济良好的预期,也没有收入大幅上涨的支持。一般以来,房价与经济走势相关,经济走强,预期收入提升,购房需求增加导致房价上涨,资产价格走高推升财富效应进而带动消费与经济,似乎是更加良性的循环。然而,当前中国经济面临的情况恰恰并非如此,三期叠加的困境下,结构性矛盾突出,高增长难以持续,企业运行困难,即便8月经济数据有所好转,但也主要靠基建和房地产支持,经济主体活力仍然较差。在此背景下,房地产市场一枝独秀,高杠杆透支了居民对未来收入与经济的预期,一旦情况转差,金融风险必将有所增加。

风险三是从房价基本面指标来看,中国房地产价格也远超出可承受范围。

不仅房价绝对数值上涨之快,相对数值也不低。从国际比较来看,根据国际货币基金组织(IMF)发布的全球房价观察报告(Global Housing Watch Report)指出,2016年上半年全球各大城市的房价收入比深圳以38.36位居第一。排名前十的城市中有五个在中国:香港以34.95位居第4;北京以33.32位居第5;上海以30.91位居第6;广州以25.85位居第10。而笔者几年前就房价可承受程度做过研究,结论是考虑到高收入人群的灰色收入,一线城市"豪宅不贵、陋室难求",即对潜在房屋是高端收入群体而言,房价尚且可以接受,但对于低端收入群体而言,购房希望渺茫。但这几年豪宅房价基本翻倍,豪宅也难求了。?

风险四是恐慌性购房投机性购房增加经济脆弱性,一旦预期扭转,可能加大金融风险。

可以看到,当前如此涨幅已导致恐慌性购房情绪蔓延。任何有关于房地产政策的风吹草动,市场便草木皆兵。比如,前期谣言上海新政限制离婚购房,民政局便被前来“假离婚”购房的市民挤爆,不得不采取离婚限号;杭州限购政策执行前一天,购房者也没有预期限购对房价的降温效应,反而赶在签约之前疯狂下单;购房投机收益的吸引下, 不少企业、个人加杠杆进入房市的现象也屡见不鲜。

然而,经验表明,一旦单边上涨态势过猛,房地产相关政策调整也会接踵而至,过去十年中国房地产市场的几轮大涨大跌都与政策变动密切相关。此外,市场外部环境的变化,也有可能成为终结房地产牛市的导火索,比如通胀走高的可能以及美联储加息背景下人民币贬值压力等等。一旦预期改变,考虑到房地产与经济运行各部门联系紧密,银行新增信贷主要投向房地产市场,且高杠杆推高投机需求增加,必将使得实体经济抗风险能力有所下降。

有担忧将今年的楼市比作去年的股市,笔者认为也有类似之处。虽然房地产其中有一部分刚性需求与改善型需求,但隐性首付贷、消费贷绕道进入房地产、P2P网贷、民间过桥资金等产品大量进入房市,也使得当前过快上涨的房屋具有更为明显的金融资产的属性,而投机需求增加,导资产价格波动,足以引起警惕。

风险五是住宅用地供给不足,楼市香港化趋势明显。

尽管中国整体国土面积较大,但住宅用地整体较低,供给受到制约,这点与香港情况类似。一方面,当前中国主要土地是耕地,18亿亩的耕地红线不得动摇;一方面城市大量土地又被建设用地占据,留给住宅用地的少之又少,这也是住宅用地拍卖地王层出不穷的原因之一。

可以看到,今年以来土地市场地王频出,土地疯抢。8月融信中国以110.1亿元总价、名义楼板价10万元/平方米、溢价率139%、可售面积楼面价14.3 万元/平方米摘得上海新静安地块,创下中国土地成交史上单价最贵地王纪录,预期届时售价将接近20万/平,在地王频出,在面粉比面包贵的预期下,恐慌性入市不难理解。

风险六是房价过快上涨加大收入差距,损害社会公平。

正如香港楼市所反映出的问题,一旦房价涨幅超出普通民众承受能力,也必会拉大收入差距,加剧社会矛盾。根据香港特区政府统计处的数据,自1971年至2011年的四十年间,香港的基尼系数上涨了25%,从0.43 升至0.537,接近0.6的国际警戒线。而其间房价大幅上涨,2003年2015年的十三年年中,香港整体房价上涨了4倍,同时,香港普通民众居住条件难以改善。而当前香港爆发出的一系列社会问题,都与收入差距扩大有较大关系。以此为借,避免楼市香港化至关重要。

风险七是房地产一枝独秀,或将遏制转型与创新。

比居民加杠杆更加令人担忧的是,房地产利润丰厚,远超出实体行业收益,打击企业家创新的信心,不少企业家卖掉企业进入房市的现象令人担忧。与此同时,创新是未来转型的关键,然而高房价无疑推高了创新的成本。一般而言,创新团队前期盈利水平较差,当前比较有影响力的企业,如京东,阿里巴巴在创业初期也往往在租金成本方面承担能力有限。而一旦房价推高租金成本,也会对创业者造成负面压力,并扼杀其他行业企业,特别是有创新潜力企业的生存空间,阻碍经济转型。

风险八是房地产政策绑架政府,让政策进退两难。

 

一直以来,房价都与房地产政策密切相关。13年以来,决策层希望通过打造房地产市场的长效机制,比如推出房产税,走出房地产市场短期调控,行政性干预过强导致市场波动过大的怪圈。然而,由于今年去库存位列五大任务,但出乎意料的推升了一、二线城市房价过快上涨。此时,政策面临两难,一旦出手调控,政策力度把握困难,经济下行之下,担忧打击经济;而若不出台政策,恐慌性购房推高房价,并加大了金融系统风险。且以出台何种手段也有顾虑,如房地产税虽然是既定改革,但在此背景下,反而怕用力过度,造成不可预期的损失。

总之,当前中国房地产市场价格疯涨需要引起高度警惕。八大风险使得当前调整楼市政策十分必要。在笔者看来,关键在于扭转恐慌性购房的预期,比如增加充足的土地供应,引导信贷资金合理配置,因地制宜地启动地方房地产政策,避免资金过度进入房地产市场。而从长远来看,改革没有捷径可走,通过居民加杠杆帮助企业降杠杆的尝试是有风险的,切实推动结构性改革,比如国企改革,才是解决问题的根本途径。

 
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